珠海房地产去库存 正在研究全面取消限购

日前,《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)》及去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板等五个行动计划正式印发实施。在“去库存行动计划”中,珠海因“库存规模小、需求旺盛”被列为四类城市,没有设定“去库存”的指标。

南方日报记者多方采访获悉,珠海办公、住宅库存呈现出“冰火两重天”的状态,其中,办公类商品房去化周期将长达7年,而住宅库存量较小,仅需半年即可完全消化。

珠海正在研究全面取消限购

住宅库存半年即可消化

日前,广东省对各地实行“一类一策”去库存政策,珠海因“库存规模小、需求旺盛”被列为四类城市,不设“去库存”的指标。

珠海房地产市场的库存量有多少呢?珠海市住规建局相关负责人在接受记者采访时表示,去年珠海商品房库存面积为206万平方米,比2014年末增长40%,其中商品住房(即“住宅”)库存面积约为157万平方米、1.5万套,剩下的为非商品房(即“办公、商业”)库存面积。

在住宅库存中,60平方米以下户型套数为1307套;60—90平方米为5506套;90—144平方米为6364套,144平方米以及以上户型为1924套。从区域来看,主城区与郊区住宅库存各占“半壁江山”,分别为7048套、8053套。

“珠海住宅的库存压力比较小,不会形成积压。”该负责人表示,按照每月25万平方米的去化速度,珠海消除库存仅需6个月,而领到去库存指标的城市,其正常的消化周期在18周以上。

办公楼去库存“压力山大”

与住宅相比,非商品房库存则“难言轻松”。根据官方提供的统计数据,去年珠海非商品房(即“办公、商业”)库存面积约为49万平方米,其中办公面积为28.56万平方米,商业为19.77万平方米。

其中,商业地产情况较为乐观。资深地产人士程广平表示,珠海的商业多为临街商业,主要服务于社区居民,均价为5万元一平方米,销售情况良好。“开发商明白珠海的商业氛围不够强,因而大型商业综合体推出的项目不多且皆为自持,库存压力小。”程广平说。

真正“压力山大”的是办公楼。珠海住规建局相关负责人表示,珠海经济总量不大,创新型企业、研发机构正在增长之中,对写字楼的需求不够强烈。另外,正在发展中的小微企业也缺乏大面积购买办公楼的财力,因此这方面的库存压力较大。“全市一年就卖了几万平方米,目前写字楼多为开发商自持。”

存量尚未“盘活”,增量却在不断攀升。据程广平去年年底统计,横琴共有写字楼近200万平方米,加上香洲区有近150万平方米的体量(包括在建和已报建项目)以及“三旧改造”带来的增量,未来几年内珠海办公楼数量将激增。

“排除已售的写字楼,即便按照每年10万平方米的去化速度,也要七八年才能完全消化。”程广平建议,部分高端写字楼应该采取半售半租的方式,减轻前期贷款的压力,积极回笼资金。

此外,改造为写字楼的“三旧项目”则应该主动迎合“大众创业、万众创新”的时代潮流,锁定中小企业,发展科技企业孵化器、众创空间,慢慢消除库存。

正研究全面取消限购

日前公布的“去库存”行动计划对广州的限购政策进行了“点题”,明确“广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”。那么珠海的“限购”政策是否会调整呢?

珠海市住规建局相关负责人表示,珠海目前仅对主城区144平方米以下的房子进行限购,但符合珠海人才目录的外地人,包括“三高一特”产业人才、部分蓝领,也能购买该类户型,因此政策的约束力并不是很大。

“关于全面取消限购的问题,正在研究。”该负责人说,预测珠海全面取消限购后,将吸引更多外地人才,同时会进一步带动香洲、南湾、湾仔片区楼市的成交,大户型楼盘受益明显。

另外,针对广东省对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求,官方回应,珠海于去年4月取消了“70/90”政策的强制要求,让开发商根据市场的需求进行户型设计,但前提是“限制香洲区推出60平方米以下的户型,严控住宅用地,鼓励西区考虑刚需的需求,以实现全市总体平衡”。

港澳人士购房待遇已与本地无异

对于毗邻港澳的珠海而言,省里提及的“有条件的市可为港澳居民提供与本地居民同等的购房待遇”的政策同样引人注目。

据介绍,珠海非户籍居民购买房屋比例约占50.1%,其中港澳占了10.1%。以2015年为例,珠海新建商品房屋(住宅)交易登记29162宗,其中近3000宗出自港澳人士。

“实际上,港澳人士购房的待遇已与本地居民无异。”珠海市住规建局相关负责人表示,现阶段除了在香洲购买144平方米以下的户型需要提供纳税证明或社保证明外,港澳人士在其他区域买房同样不受限。

聚焦

40余楼盘涨价,珠海楼市持续升温

在首付和契税下调、央行降准等一系列“强心剂”的作用之下,珠海楼市也再度升温。3月1日,珠海西区10个楼盘宣布集体涨价,每个楼盘上涨200元~1000元每平方米不等,引起了一些市民的“条件反射”。

珠海市民周易斯(化名)看中了金湾航空新城的山海一品海岸花园,但2月份已两度涨价,每次单价涨1000元,让他心慌不已。如今,该楼盘已突破1.5万元/㎡大关,周易斯最终放弃了购房计划,开始寻找其他合适楼盘。

据网易珠海房产统计,3月份珠海及中山(坦洲、三乡、神湾)共49个楼盘涨价,其中珠海有41个楼盘涨价,最高涨幅达4500元/㎡,珠海西区有29个楼盘也在涨价。

西区如此,市区也“动静不小”。记者走访位于圆明新园的珠海万科城临时销售部发现,一拨又一拨市民拖家带口,围着沙盘看户型、听销售人员介绍,挤满了售楼大厅。据工作人员介绍,目前万科城推出几百套住宅,已有1500人进行了诚意登记。

数据更能直观反映市民的感受。珠海市商品房预(销)售专网显示,今年2月份珠海全市共网签商品房3045套,同比上涨162%。另据中国指数研究院发布的百城房价数据显示,2016年1月,珠海房价环比上涨2.75%,涨幅百城榜单中排名第七。2月份新建一手住宅均价为14688元/㎡,环比上涨4.21%,涨幅排名第四。业内人士表示,珠海本是国内宜居城市,随着港珠澳大桥建设、横琴自贸试验片区运作等利好消息的持续释放和变现,房价处于稳中有升的阶段。

“去库存不是我们的主要任务,但市场调控的职责不能放松。”珠海市住规建局相关负责人表示,该局将在近期制定《促进房地产市场健康发展的总计划》,加强房地产市场监控,建立开发企业诚信信用管理系统,规范开发商的行为,促进珠海经济、社会平稳发展。

与此同时,珠海将通过土地供应手段,平抑热点地区高企的房价,从整体上保障房地产市场健康运行。

首套房首付最低两成

2月2日,央行发文下调不限购城市购房首付比例,其中首套房最低为20%,二套房首付比例下调为30%。记者采访多家银行获悉,目前这一政策已在珠海普遍实施。

记者从中国农业银行、中国交通银行、中国工商银行、中国银行等珠海分行相关负责人获悉,目前针对符合首次购房(征信无按揭贷款记录)、普通住房(144平方米以下)条件的购房者,上述银行首付比例可为20%,最低利率为基准利率下浮15%。

上述银行均表示,拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付比例由40%调整为30%,利率为基准利率上浮10%。

针对《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016—2018年)》中提出的“有条件的市可为港澳居民提供与本地居民同等的购房待遇”的要求,相关银行负责人表示,港澳居民与内地居民“一视同仁”,并没有实行差别化待遇。

相关银行负责人解释,目前港澳客户首套房首付一般为两到三成,利率最低85折;二套房首付最低三成,利率最低上浮10%,与本地居民一样。

【记者】罗文范 吴帆 白洋 吴志远