去库存要做好加减法 政协委员:豪宅应解除限购

3月4日,全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在接受等媒体记者采访时表示,开发商要在价格上 “做减法”,品质上“做加法”,高库存城市如果只是等政府救市,一味“等、靠、要”肯定没有出路。

同时,反对为了去库存而没有底线,反对类似“零首付”等短视、激进措施。

黄其森在采访中多次强调,开发商并不希望市场暴涨与暴跌,而是希望房地产持续稳定健康发展。

去库存要做好“加减法”

2015年年底,中央经济工作会议就将去库存纳入2016年五大经济任务之一。

国务院发展研究中心副主任王一鸣此前表示,如果加上待开发土地面积,商品房去库存需要6年5个月,而商业用房去库存需要10年10个月。他同时指出,三四线城市化解库存难度大。

由于聚焦一二线城市,泰禾集团没有面临去库存的问题,但黄其森还是就去库存问题提出了建议。

在黄其森看来,去库存,开发商和政府都要做好“加减法”。

黄其森对记者表示,什么房子都好卖的日子肯定一去不复返了,开发商应当放弃侥幸心理,该降价就降价,以价换量,才能争取主动,这是“做减法”。

与此同时,开发商要在开发品质上努力“做加法”。

在黄其森看来,在去库存方面的“供给侧改革”中,开发单位要从供给端刺激新需求、新市场,用高品质、高附加值、差异化的产品来满足改善型客户不断升级的置业需求。

那么政府在去库存中又该如何作为?黄其森建议,政府一方面可推进降低交易环节、税费与交易门槛等“做减法”;另一方面针对企业拆迁、配套难题、改善户籍制度等,帮助“做加法”。

具体到政府“做减法”,黄其森表示,要降低房地产企业经营税负。他对记者说道,“各地执行的土地增值税预征率普遍是在2012年、2013年房地产市场处于最好水平时定下的2%到6%不等,而今绝大多数地方房地产利润率已经严重下滑,甚至部分企业出现亏损,还是按原定的税率确实让企业不堪重负。建议各地结合当地房地产的经营状况,确定合理的土地增值税预征率。”

此外,黄其森建议取消房地产企业的项目公司制。目前,各地政府通常要求房地产开发企业实行项目公司制,即“一块土地,注册一个法人公司”。哪怕在同一个城市,如果通过“招拍挂”拿了几块土地,就要成立几个法人公司。黄其森直言,这不仅增加了房地产企业的管理成本,也增加了房地产企业的税收负担(房地产不同开发企业之间的盈亏不能互相抵补)。因此建议允许房地产设立分公司,至少在同一省市可以设立分公司。

另外,政府也要为去库存“做加法”。“一些地块,开发商拿到了,但拆迁遗留问题,很令人头疼。这是政府未净地出让留下的尾巴,若开发商后期介入拆迁,易引发社会矛盾。开发商往往土地款都交了,却迟迟不能动工、销售,成本大增,时间拖延,并不公平。政府有全责推进出让地块的拆迁交付。”黄其森对记者说道,“回购商品房为保障房,强化货币拆迁安置,完善配套等都是‘做加法’。”

2016年是房地产的“温暖之年” 豪宅应解除限购

谈及房地产走势,黄其森对记者表示,如果说2015 年是房地产的“回暖之年”,那么有去库存相应政策以及货币政策的支持,2016 年将成为房地产的“温暖之年”。金融支持房地产,而当下房地产对经济的拉动作用最快、最明显。因此不难预计,由于政策面继续暖风频吹,一线城市和部分二线城市房地产市场仍将持续看好,三四线有望好转。0

对于泰禾集团来说,公司一直坚定深耕一线城市的战略,目前集团货值中一线城市占七成以上。在主流已转变为改善性需求以及一线城市地价屡创新高的情况下,泰禾集团在一线城市以打造精品高端产品为主,追求“进中求稳”、多产品线以及侧重改善型物业的发展模式。

黄其森透露,未来泰禾集团仍将深耕一线城市和二线核心城市,以前不会去三四线城市,以后更不会去。

执着于一线城市的泰禾集团近年来也趋于谨慎,拿地节奏等明显放慢。黄其森在采访中坦言,2015年以来,一线城市的土地价格迅速飙升,风险开始显现。“去年以来,北京、上海、深圳等一线城市地价涨幅较大,随着地价飙升,开发商对项目类型的选择度变小。论其原因,与货币宽松、政府促进等有直接联系,此外,这些城市本身具备产业、高购买力人群、人口流入原因等因素也支撑其地价上升。”

值得注意的是,在2015年两会期间,黄其森就提出了“取消豪宅限购”的建议,今年他继续坚持这一观点。“鉴于北京土地泛豪宅化,我继续建议总价1000 万或2000万元以上豪宅解除限购。这块与民生保障无关,既能促进商品流通、满足市场需求,又能增加政府税收,两全齐美。政策还是要有一定超前性,因为今后很可能北上深等地新盘均以豪宅为主,持续下去也会有去库存的问题。”

“从北京土地出让来看,豪宅分布开始往四五环之外布局,这不正是政府所乐见的吗?精品高端住宅能够带动新型城区、卫星城的建设水准,提升整体居住品质,配套也容易跟着过去。”他补充说道。

推广街区制应“新旧有别”“远近有别”

日前,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》指出,新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

对于此政策,黄其森表示赞同。“推广街区制,不再建设封闭住宅小区,我相信政府借鉴了国外先进经验,是动脑筋制定出去的一项政策。”

与此同时,他指出在具体实施中,就如住建部所言,应该“逐步,听取民意,考虑业主利益”,稳妥推进。

黄其森在采访中说道,这一政策“新旧有别”,老项目老办法,新项目新办法,新项目事先要做好相关道路规划。此外,“远近有别”,交通问题特别突出的老城区,围墙开放可能更迫切些;但远郊楼盘,配套与治安等因素影响,还是可以保留或新建围墙社区的。总之,拆迁已是中国城市建设的难点,不要让“拆墙”成为新社会难点,稳定还是压倒一切的。

黄其森强调,旧小区改造拆墙一定兼顾业主利益。不妨先建立若干试点,若大家都感受到开放式街区带来的实际利益,以点带面,典型引路,这项政策就无疑会受到大家拥护。

黄其森告诉记者,“像泰禾院子这样的产品,我相信不会受到影响。这一产品本身是中式文化元素在建筑、园林领域的传承与创新,致敬城市建设的中国梦。在仅仅两年多时间里,泰禾院子布局全国八城十一院,许多院子都是当地的销售冠军,这本身说明了院子系广受欢迎的程度。目前还有许多城市在联系我们,欢迎泰禾在当地开发院子系产品。”