时讯：北京再现百轮竞价 土地市场局部回暖

5月19日下午，位于北京市丰台区太平桥的城中村改造地块开启现场竞拍。

这是一宗位于北京市西三环内的稀缺地块。地块规划建筑面积7.2万平方米，容积率为2，起始价36亿元，起始综合楼面价49946元/平方米。尽管有少数配建要求，但土地品质仍得到高度认可。

现场竞价环节异常激烈，虽然仅有四家房企参与竞价，但开拍不到20分钟，举牌次数便超过100轮。最终经过151轮举牌竞价，保利发展以总价41.544亿元竞得该地块，溢价率15.40%。

(资料图片)

近期，热点城市土拍市场升温，在一些优质地块的拍卖中，“马拉松式”多轮竞价的情况再度出现。

此前的5月15日，杭州一宗组合地块经过86轮竞拍成功出让。5月8日和9日，温州成交两宗地块，竞价次数分别为90轮、95轮。

住宅交易升温，房企补仓需求强烈，被认为是土拍热度增加的重要推手。在这背后，土地供应模式也在悄然优化，中指研究院指出，在一些热点城市，核心区位、体量可控、总价适中的“小而美”住宅用地供应比例正在增加。

“点状高热”

因区位优势明显，北京丰台区太平桥地块在开拍前便引发市场关注。该地块位于丰台、西城、海淀三区交界，交通便利，且有一定的学区属性。

地块容积率为2.0，较供地计划中的2.4—2.63有明显下调。这一水平低于周边所有在售新房项目，意味着项目可以规划为低密度改善社区，产品上限得到显著提升。

参与竞拍的四家房企——保利、建发、招商蛇口、国贸均有国资背景，且补仓需求较强。竞得方保利发展上一次在京落子，还要追溯到2025年5月。从最终的成交价来看，6.67万元/平方米的单价为该区域的新高。

此前的5月15日，杭州首次采用“组合出让”模式推出余杭未来科技城两宗宅地。两宗地块的总建筑面积约12.3万平方米，总起价28.9亿元。出于片区整体统筹的需要，房企必须同时拿下两宗地块。

这两宗地块最终被滨江和绿城联合体竞得，竞价次数为86轮，溢价率分别为30.77%和39.67%。

5月8日，温州瑞安莘塍街道一宗宅地以1.1亿元成交，竞价90轮，溢价率达79.71%。次日，同区域另一宗体量稍大的地块以6.1亿元成交，竞价95轮，溢价率32.03%。

竞价次数多，通常意味着竞争激烈，房企对地块的后续期待较高，也被认为是土地市场升温的典型表现。近两个月来，这种案例正越来越多。

早在今年4月初，杭州市滨江区襄七房单元地块经过127轮竞价成交，总价39.51亿元，溢价率为46.83%。4月下旬，在上海第三批次土拍中，徐汇长桥地块经过82轮竞价成交，溢价率为25%，这也是今年上海首宗溢价率突破25%的地块。

还有一些地块，因起拍价设定较高等原因，并未经过多轮竞价，但其热度毋庸置疑。4月30日的杭州土拍中，萧山区市北单元一宗宅地以总价26.1亿元竞出，36170元/平方米的楼面价创下市北板块新高。

在这些地块火热成交的背后，是土地市场局部回暖的现状。今年以来，重点一二线城市土拍热度升温，不少核心区域的热门地块迎来激烈争抢，在推高溢价率的同时，也压缩了未来的盈利空间。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，“有些地块只有三四家房企竞价，看上去数量不多，但每一家都志在必得，往往能拍出高价。”

但总体来看，土地市场仍然呈现分化局面。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，土拍热度保持“点状高热”特点，房企投资持续聚焦核心城市优质地块。相比之下，三四线城市及一二线城市的郊区仍面临一定压力。

供地倾向“小而美”

土地市场“点状高热”的背后，供应端的变化不可忽视。

今年以来，全国土地市场延续“缩量提质”特征。根据中指研究院数据，2026年一季度，300城住宅用地推出、成交规模同比降幅均超两成，出让金同比降幅超四成。4月以来，缩量态势仍在延续。

但在提质方面，有多项积极变化。中指研究院指出，在北京、上海、深圳、杭州、南京等城市，核心区位、体量可控、总价适中的“小而美”住宅用地供应比例有所增加。以上海第四批次供地为例，5宗涉宅用地中4宗具备“小而美”特征，这也反映出当前核心城市土地供应正由规模化开发转向更强调精准供给与市场适配。

“小而美”地块通常指规模可控、条件优质的小型住宅用地。这类地块的规划建面通常介于1万至5万平方米之间；位于城市核心城区或成熟板块；容积率多在1.5至2.5之间，部分地块有“好房子”建设要求；起拍价通常在10亿元以内。

根据中指研究院的统计，今年1-4月，22个重点城市推出的“小而美”宅地占比为43%，比上年同期高出9个百分点，与2022年同期的21%相比，实现翻倍。

该机构指出，“小而美”地块占比持续走高，是供需两端与政策环境共同选择的结果。供给端，大部分城市核心城区已进入存量更新阶段，大宗宅地日益稀缺，小地块逐渐成为供应主流。需求端，房企对确定性收益的偏好显著增强，小体量地块具备总价可控、开发周期短、资金占用少、去化速度快等优势，且多数位于配套成熟的核心区，市场安全边际相对更高。政策端，在“控增量、去库存、优供给”导向下，各地通过控制单宗地块规模、降低容积率、优化配建要求，稳定市场预期。

中指研究院还指出，虽然当前重点城市土地市场仍以央国企拿地为主，但“小而美”宅地给民营房企和中小房企提供了更多机会。

这种变化能否继续刺激土地市场，仍需进一步观察。前述房企人士表示，开发商在投资中的容错率更低，拿地选择性也较强，大型房企仅聚焦核心地块，不再布局非核心区域和三四线城市，这也将使土地市场继续呈现出局部升温的局面。

曹晶晶指出，短期来看，一线及强二线城市核心区有望继续迎来更多优质住宅用地入市，凭借优质区位与完善配套，以维持土地市场热度、稳定预期；而三四线城市及一二线城市的郊区土地市场仍将面临压力。她认为，土地市场的全面回暖，仍有赖于商品房销售的实质性回暖以及房企投资信心的持续修复。