贝壳收缩:或将走出困境?-世界观天下
贝壳公布财报已一周有余,尽管营业额、净利润、交易额(GTV)等指标显得非常扎眼,但贝壳财报中有关门店、经纪人数量的变化数据似乎更值得注意。
在短短一年时间里,贝壳平台门店减少了1万余家,经纪人数量减少了6万余人。房产中介本就是从业人员高流动行业,但数以万计的减少规模并不是小数目。
(相关资料图)
贝壳在收缩,那么收缩之后呢?
人员减少
贝壳财报摘要对门店和经纪人数量进行了详细说明。
2021年末到2022年末,贝壳门店数量从51038家减至40516家,降幅20.6%,活跃门店数从45339家减至37446家,降幅17.4%。经纪人数量从454504人减少至394020人,降幅13.3%。活跃经纪人数量从406794人减至349681人,降幅14%。
在业绩公告中,贝壳将门店和经纪人数量的下降归因于2022年新冠疫情的影响。不过更重要的因素,依旧来自房地产行业下行调整带来的楼市“寒冬”。毕竟2022年贝壳全年总交易额同比下降32.3%,存量房交易总额同比下降23.4%,新房总交易额同比则大降41.5%。
交易总额缩水,意味着大量中介从业人员开不了单,收入无法保障,只能另谋出路,这无疑是贝壳门店和经纪人大规模减少的重要原因。
另外贝壳公告还表示,其致力提高优质服务者的留存,从业时间更长且绩优的经纪人占比提高,构建了更优质且更高效的服务者体系。
然而贝壳缩水的不只是门店和经纪人。2022年6月至12月,贝壳雇员总数从10.28万人减少至9.85万人,尽管“经纪人及支持人员”还增加了3391人,但其他门类都有或多或少的降幅。
例如“业务拓展、销售及市场营销”雇员的数量一下子减少了5626人,几乎“砍半”,而平台运营和研发人员也有不同程度的减少。似乎现实让贝壳“养不起”那么多人了。
整合与流失
对于店面的减少,贝壳在业绩公告中提到了“大店策略”。
具体的做法是将若干小门店结合起来,形成一个大门店,这样的大门店区域覆盖、社区客源覆盖更广,房产经纪人数量也较多。这个模式早在2019年7月便已出现,而在整个2022年,贝壳帮助3000多个门店进行了重组。
在业绩发布后召开的电话会议上,贝壳董事长兼CEO彭永东也对“大店策略”予以了高度评价,他认为这种模式对社区、客源、房源的覆盖更广,能让抗风险能力变得更强。“大店趋势将更加明显,我们期待未来单店生产率能够提升。”
贝壳旗下的门店众多,除了嫡系部队链家外,还有德祐、置家、房六六、住商不动产等多家加盟房产经纪品牌,而所有加盟品牌的门店总数其实是远超链家规模的。
各家品牌在贝壳平台下保持着长期稳定运作,但这种稳定在2022年出现了变化,原因是糯家的离开。
糯家于2018年在深圳创立,诞生后便成为贝壳旗下的新经纪品牌,主要在深圳、东莞、广州、南宁等城市布局,门店也将“贝壳平台”作为重要卖点之一。但2022年糯家脱离并转投至贝壳的竞争者58安居客门下,成为“58安居旗下头部房产经纪品牌”。
这意味着糯家旗下的1000多家门店一并打包离开了贝壳平台,同时也说明贝壳门店的关闭不只是疫情影响、楼市下行和大店整合,同时也包含了合作伙伴的流失。
收缩之后
业绩下滑,门店和经纪人减少的同时,贝壳的营业成本从2021年的649亿元降至2022年的469亿元,降幅约27.8%。
由于链家经纪人、新房业务相关销售团队及其他一线人员人数减少,贝壳的内部佣金及薪酬下降了32.1%,链家门店数量减少后,门店成本也下降了12.2%。另外由于新房总交易额出现下滑,贝壳的外部分佣成本也下降了35.2%。
“今年贝壳没有扩张门店和规模的打算,还是会继续聚焦在单人单店的效率上。”在业绩电话会议上,贝壳CFO徐涛如是说。
彭永东也表示,未来将不再专注于短期和快速的规模扩张。
贝壳想要走出困境,仍要依赖于房地产市场的复苏进程,不过进入2023年后,市场出现了回暖迹象。
“我们今年1月春节假期前的平台交易情况接近2021年7月的水平,而2月的月度数据已经接近2021年3月时的历史高点。”徐涛特别指出,一线城市2月份总交易额仅比2021年3月时的峰值低8.6%,众多城市对购房政策限制的调整,在一定程度上对房地产市场起到了支持作用。
浙商证券研报认为,综合行业地位、品牌优势、竞争壁垒等因素,贝壳作为行业龙头具备业绩率先复苏能力,2023年主营业务有望伴随市场回暖而出现较高弹性的修复。南方日报记者葛政涵
(文章来源:南方日报)
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