成都“法拍房”纳入限购限售 专家：有利于净化“法拍房”市场

3月22日，四川省成都市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，首次将“法拍房”纳入了限购限售政策。这一政策对“法拍房”交易有何影响?近日，人民网走访了成都部分“法拍房”助拍机构。

“法拍房”助拍机构： 新政出台 “法拍房”价格回落

3月23日，在成都城南的一家“法拍房”助拍机构，一名工作人员说：“《通知》一出，对于没购房资格的人来说，目前就买不了成都的‘法拍房’了;对于有资格的人来说有好处，就是可以‘捡漏’了。”

该工作人员表示，在七大网络公示平台上，成都“法拍房”数量每日基本保持在1300套至1500套左右。只要没有别的竞拍人与自己拍同一套“法拍房”，100万元的房子就有可能以七八十万元的价格拍下。“比如，建筑面积84.14平方米的房子，市场参考价165万元，起拍价132万元，就相当于打了八折。以往，因为购买‘法拍房’不需要购房资格，竞拍的人多。《通知》出台后，有买房资格的客户才能来拍，这样拍中的概率就非常高。如果直接以起拍价拍下，就可以比市场价低30万元左右。”

在另外一家“法拍房”助拍机构，一位工作人员表示，2018年以前，成都很多“法拍房”价格都低于市场价。2018年成都升级限购政策后，很多没有购房资格的人纷纷想到购买“法拍房”，从而导致价格走向虚高。

业内人士：“法拍房”交易过程中存在诸多风险

今年3月，持外地户口的王女士(化名)想在成都市区买房。由于没有购房资格，她便在武侯区某商业广场附近选了一套“法拍房”，并在助拍机构的协助下，以250万元的价格拍得一套。

王女士表示，助拍机构工作人员做完尽职调查以后，便会教买家竞拍流程——竞拍之前先交保证金，竞拍成功后再交尾款，然后到法院交确认书，最后拿着所有手续到房管局去过户。

不过，王女士说：“‘法拍房’最怕的就是过户和税收不明确，所以需要助拍机构工作人员做详细的尽职调查。另外，还要了解该房源有没有涉及刑事案件等。”

对此，助拍机构工作人员也表示，虽然购买“法拍房”可能会比二手房便宜，但是也有风险。

“最初想法很简单，就是认为购买‘法拍房’要比市场价更便宜一些，结果却不是这样的。”刚刚购买了“法拍房”的卢先生表示，自己竞拍的“法拍房”在过户时，税费比普通购房多交3%，而且交易手续比普通购房复杂，“因为拿不到房屋原始资料，要跑很多地方办手续，最后的价格并不比市场价低。”

“如果你竞价成功了，没按指定期限付尾款，保证金是不会退还的。一般都是10%的保证金。”卢先生还说，就算拍到了房子，入住也是个问题。他就遇到了房屋主人不搬离的情况，6个月后才入住自己拍得的房子。

“市民在购买‘法拍房’时，常会遇到房屋产权纠纷、债务纠纷、入住难、恶意租赁等问题。有的还需要再次起诉，好点的结果就是法院把钱退回去，坏结果就是房子拍到后，无法进行产权过户，只能再次起诉以前被执行人来维护自己的权益。”成都市大象法拍市场部负责人江陈艳表示。

专家：《通知》出台 有利于净化“法拍房”市场

在成都出台《通知》前，北京、南京、上海、杭州等城市已将“法拍房”纳入了限购范畴。

其中，今年3月3日将“法拍房”纳入限购政策范围的杭州，此前“法拍房”市场非常狂热，大多数房源以高溢价成交，有的价格甚至为同一楼盘新房价格的两倍。“法拍房”限购后，杭州共司法拍卖了44套房源，从实际成交情况来看，5套流拍、28套成交价低于市场评估价，市场“降温”明显。一些之前在“法拍房”市场很受欢迎的房源类型，也回归理性价格。

北京市惠诚(成都)律师事务所主任律师张笛表示 ，在《通知》下发前，在成都，业内对“法拍房”追捧、热炒已经失衡。例如，中介将“法拍房”不限购作为卖点，导致众多不符合购房资格的人员参与竞拍，致使其价格虚高;有的“法拍房”甚至被人恶意设置了长期租赁，导致竞买人无法正常入住或使用房屋;部分不符合购买条件的人员通过虚假诉讼方式取得住房，不仅扰乱了市场，其行为已涉嫌违法犯罪。

“本次《通知》将‘法拍房’等通过司法程序取得的住房纳入限购限售管理极有必要，而且合理合法。”张笛认为，规范“法拍房”等通过司法程序取得的住房的交易，确实会对房产交易市场起到净化、堵漏的效果。(李平、王洪江、黄岚、王凡、赵祖乐、实习生何皖钰)