房地产行业仍处于深度调整期回暖未及预期 政策内容逐渐向限购限贷等方面延伸

2022年上半年，房地产行业仍处于深度调整期，回暖未及预期。且全国多地受疫情反复等因素影响，挑战仍在继续。

但上半年中央层面频频释放积极信号，各地全面落实因城施策，地方优化政策近500次，创历史同期新高。尤其是进入4月，房地产相关宽松政策密集出台，行业进入较为宽松周期。展望下半年，业内人士预计有利于行业平稳健康发展的政策将持续出台，市场将逐步企稳恢复。

政策暖风频吹 调控政策密集出台2022年上半年，房地产市场政策端暖风频吹。据中原地产数据显示，今年上半年全国各地出台楼市松绑政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录。

1月19日，央行下调贷款基础利率(LPR)，将1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR下调五个基点，值得一提的是，这是5年期以上LPR自2020年4月以来的首次下调;4月25日，央行再次将金融机构存款准备金率下调0.25个百分点，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.1%。

而近两个月来，因城施策动作加快，政策内容也逐渐向限购、限贷等方面延伸，城市明显向二线城市扩围。同时，住房政策与人口、租赁政策等方面的结合，在一定程度上激发了市场端的需求释放。

此外，梳理全国各地的调控松绑政策不难发现，除合理调整限购范围、提升公积金贷款额度等常规举措外，不少城市也创新性地聚焦多孩家庭购房等方面，以促进刚需及改善需求的释放，以激活楼市。

总体来看，今年上半年监管层多次释放的利好信号和优化楼市调控政策的密集出台，让行业整体热度呈边际回升态势。

住宅价格较同期收窄 市场处边际修复状态据不完全统计，2022年上半年，重点100城新建商品住宅成交面积降幅超四成，购房者置业信心不足，成交规模为近几年同期最低水平，市场延续调整态势。

中指百城价格指数显示，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，涨幅较去年同期收窄1.55个百分点。其中，一线城市新建住宅价格累计上涨0.21%，处近五年同期较低水平;二线城市价格有所恢复;三四线代表城市新房价格持续低迷。4月以来，在多重政策助力下，百城新建住宅价格稳中微升;5月-6月，随着政策优化叠加疫情影响逐渐弱化，热点城市房地产市场略有恢复，重点百城成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，6月环比继续增长。

上半年，百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较去年同期收窄2.39个百分点。受多地疫情反复影响，市场信心不足，5月-6月价格环比再次下跌。

信达证券认为，当前行业正处于边际修复的状态，下半年仍需要更大力度的政策来稳定市场经济，能够持续在土地市场补货的国企央企，有望在市场复苏的阶段加速去化，提高市场占有率。

土地土地供求缩量明显 百强房企拿地规模下降六成上半年，受市场活跃度不高、房企资金压力大等因素影响，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，其中成交面积处于2009年以来同期最低水平。

据了解，今年1-6月全国各线城市住宅用地供求规模有所下降，成交规模降幅在四成以上。其中，一线城市推出面积同比降幅超两成，二、三、四线城市土地市场整体表现仍较低迷，推出面积同比降幅超四成，成交面积降幅在50%以上。

从成交价来看，今年1-6月，全国300城住宅用地成交楼面均价为6133元/平方米，同比上涨1.4%，平均溢价率为4.3%，保持在低位。其中三四线城市受市场下行影响较大，成交楼面价同比下跌超两成。

据中指研究院统计，今年1-6月全国百强房企拿地总额6594.7亿元，拿地规模同比下降60.0%。其中二线城市房企拿地占比最高，长三角区域位居首位。

此外，房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为44.3%，与去年同期相比，TOP10阵营的房企拿地权益金额下降3.4个百分点，降幅最大。

业绩百强房企业绩同比降五成 千亿梯队再缩减据克而瑞数据显示，今年1-6月，百强房企实现销售操盘金额30564.7亿元，同比下降50.3%;在销售额整体下降的同时，上半年仅有碧桂园、万科等在内的9家房企跻身千亿梯队，较去年同期减少10家，其中碧桂园以2469.9亿元的销售额位列行业第一。

而从企业表现来看，上半年30家重点房企中仅有一家业绩出现同比增长，销售额同比腰斩的房企达12家，包括融信中国、旭辉、绿地等。

值得关注的是，即使部分房企主动调降了今年全年目标，但截至上半年末，房企实际的业绩完成情况仍不及预期。据克而瑞数据显示，在公开披露年度目标的规模上市房企中，截至6月末，有近半数房企完成率不足30%，多数房企上半年目标完成度大幅低于去年同期，部分企业目标完成度同比下降超20个百分点。

此外，从企业融资层面来看，目前行业风险尚未出清，企业整体融资未有明显回暖，多数企业流动性压力持续。信达证券地产行业分析师江宇辉分析认为，今年上半年房企境外债发行环比微增，境内债发行微降。据悉，今年6月房企境内外融资548亿元，同比下降57.7%，环比下降2.5%，同比降幅扩大，环比与上月持平。

租赁百城成交同比基本持平 租金环比下跌5.0%据贝壳研究院数据统计，今年上半年全国百城租赁成交环比下降8.4%，同比基本持平;其中5月全国百城租赁成交环比增加近20%，6月环比增加30%。

贝壳研究院相关负责人表示，上半年全国多地受短期疫情影响，传统的住房租赁季节性周期被打破，住房租赁需求有所减弱，但整体市场表现相对温和。“基于住房租赁需求的刚性属性，受疫情抑制的租赁需求或将集中释放，使租赁市场呈现出更强韧性，预计下半年一线城市及热门二线城市的租赁市场将领先修复。”上述负责人如是说。

租金方面，据贝壳研究院相关数据显示，今年上半年全国百城租金水平为34.6元/平方米，环比下跌 5.0%，同比下跌4.8%;3-5月全国百城租金指数连续环比微跌，6月环比止跌微涨0.5%。其中，上半年租金同比下跌的65个城市，多数分布于中西部及东南沿海地区。

除此之外，今年上半年，保障性租赁住房政策覆盖的城市范围进一步扩大，保障性租赁住房的配套政策也继续落地。其中值得一提的是，5月底《北京市住房租赁条例》通过审议并将于9月1日实施，住房租赁领域由此将迎来首部地方专门立法，租赁市场监管体系进一步完善。

展望下半年将企稳 恢复速度依赖多方面因素“随着地方楼市扶持政策持续升级，下半年房地产市场有望逐渐回稳，成交预计整体好于上半年。”据克而瑞相关分析师预计，由于各区域、各城市的复苏进度不一，因此市场真正企稳仍需要一段时间。

相关业内分析人士表示，下半年随着购房需求逐步复苏，房企预计将加快推盘节奏，加大营销力度。

“一方面是现在各地都在因城施策，促进需求释放;其次是货币政策也有所放松，虽然没有直接针对房地产，但最终还是会有间接的刺激作用。”一位不愿具名的房企高层如是说。

“展望下半年，无论是从销售下行的程度，还是开发投资、土地端的压力来看，我们认为调控政策仍有继续发力的空间。”华泰证券分析师称，具体包括放松政策进一步向一线城市的非核心区域蔓延、因城施策与租赁等国家政策相结合。

但也有部分业内人士表示，下半年市场虽将逐步恢复，全国市场也将逐步进入企稳通道，但市场恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果及政策优化力度等方面。