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“花大钱买小屋”公摊还要“乱摊”多久最大限度减少住宅交易纠纷

来源：中华工商时报时间：2021-10-26 15:19:37

千挑万选终于看中一套98平方米的三居室，可公摊面积却占近24平方米——这让购房者很烦闷。前不久，青岛某楼盘因超高的公摊面积引发热议：“原来122平方米的房子，经验房师测量，实际使用面积只有62平方米左右”“公摊面积由说好的31%变成46%，占了建筑面积近一半，主卧甚至放不下1.8米的床”……经采访多地多个售楼处发现，关于公摊面积的争议多源于其背后存在的各种乱象，比如未提前对购房者进行公示、计算方式不公开透明等。

近年来，关于公摊面积的争议居高不下，投诉与官司屡有发生。争议主要集中在：一是公摊名目繁多且不合理，既包括公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房，还包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间，甚至包括户与户之间的隔墙等。据报道，有些公摊区域还会重复公摊，比如开发商先将地下停车位等设施纳入公摊，由全体业主买单，而后又将这些设施再次卖给业主。二是公摊面积太大，信息却不透明，计算方式不太明确，业主又无法测量，常常充满猫儿腻，导致业主的负担增加，“花大钱买小屋”，却只能吃哑巴亏，还要长期多支出物业费、取暖费等居住成本。三是公摊面积竟与房屋面积一起按照精装修标准交易。

乱象之下，长期以来，关于该不该取消公摊面积计入房价的讨论甚嚣尘上。然而时至今日，我国绝大部分地区的住宅交易仍以建筑面积计价，仅有重庆等极少数地区的新房以套内面积计价，对于物业费、取暖费等仍是按照总建筑面积收取。以套内面积计价，虽然单价会提高，以保持总价相对固定，比如建筑面积单价若是1.3万元，套内面积单价则可能是1.5万元，但对购房者来说，能实现“所见即所得”，明明白白地消费，能最大限度减少住宅交易纠纷，保护购房者的合法权益。

不过，要在全国层面取消公摊计入房价的做法，难度较大。入户大堂、电梯井等公共空间在物理上不可能取消，正如一些网友所说，“没有公摊面积，那就没电梯、楼梯、走廊，业主连家都回不了……“如果业主不公摊面积，那业主每次回家可能都得给路费、电梯费，小区花园可能也被开发商出租做菜市场了”。更多购房者则担心，房价不计公摊是在大动开发商的奶酪，它们对公摊部分的重视程度就会下降，小区环境、房屋整体建设质量也可能受影响。再说，“羊毛出在羊身上”，公摊不计入房价，开发商总会以提高套内单价，让房价再度上涨。如此，购房者虽可明明白白消费，却难有实实在在的获得感。

住宅交易，管好公摊才是当务之急。时至今日，我国没有法律法规规定房屋出售者需要公示公摊面积，只是制定了多层、小高层、高层建筑的大致公摊系数，但公摊系数往往是开发商自说自话。因此，出台专门法律法规，对公摊面积做出明确约束，规范公摊面积的计算，确保计算方式公开透明、计算结果清晰，完善监管机制，确保信息及时披露，确保购房者所支付的公摊面积费用有据可依，房地产商胡乱计算公摊面积的行为得到及时惩处，并加强监管、规范第三方测绘机构。如此，才能缓解这方面的消费纠纷与社会矛盾。