北京立法规范租赁房市场 将住房租赁经营新业态一并纳入监督管理

最近召开的北京市十五届人大常委会第三十五次会议对《北京市住房租赁条例(草案)》(以下简称“条例草案”)进行审议。“十分必要”是委员们讨论这一草案时频频提到的词。

北京住房租赁市场规模庞大，住房租赁关系复杂，租房纠纷频发。黑中介、不安全的群租房、租金被随意哄抬等市场乱象更是年轻人的租房痛点。

2017年和2020年，住房和城乡建设部两次就《住房租赁条例》征求意见。今年8月，北京市发布《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》，将“房子是用来住的、不是用来炒的”、完善“租购并举”等写入地方性法规。

“此次立法突出了住房的民生属性。”北京市司法局局长李富莹说。

在租金调控方面，条例草案第五十六条指出，住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，北京市政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。记者发现，条例草案中删除了今年8月征求意见稿中“必要时可以实行佣金或租金指导价”的表述，在指导思想未变的前提下，步子迈得更为稳妥。

对于不同住房租赁企业的“花式收费”，条例草案提出，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管;单次收取租金的数额，一般不得超过3个月租金，超收的租金应当纳入监管。

曾爆雷的“租金贷”也被特别提及。条例草案第三十三条规定，住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租金贷款，或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

对于出租的房屋质量，条例草案要求，以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构;起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室及其他非居住用途空间不得出租用于居住。

在11月24日下午的北京市人大常委会分组会议中，多位委员认为，条例草案在加强管理方面的内容十分突出。记者发现，从征求意见稿到条例草案稿，第四章节“培育和发展”的名称改为“培育发展与监督管理”。

在北京市人大常委会城市建设环境保护办公室主任郝志兰看来，条例草案填补了管理空白，规范了住房租赁企业行为。在完善规范传统房地产经纪机构行为的同时，将住房租赁经营新业态一并纳入监督管理，针对长租公寓爆雷、违规“资金池”、哄抬租金、抢占房源等市场乱象，明确了住房租赁企业设立登记、房源信息发布、网签备案、押金托管和资金监管等方面的要求。

“条例的一大进步是，强调了住房租赁企业的备案，并要求有与其经营规模相匹配的资金和专业人员能力，这使得管理上有了抓手。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥说。

条例草案明确，北京将建立统一的“住房租赁管理服务平台”，衔接合同备案和出租登记。鼓励出租人、承租人通过平台在线签约，并登记备案。住房租赁企业应当通过平台网签备案。平台将签约信息同步与公安机关共享。

在审议过程中，委员们提出，条例草案中的一些问题还需继续完善。

条例草案提到，对住房租赁市场的管理下沉到基层治理体系中，建立市区统筹、街乡负责、居村协助的治理架构。但有委员认为，条例草案对这部分的说明并不充分，担心发生纠纷时权责不清，各方互相推诿。

住建、公安、市场监管局等监管主体各司其职。条例草案规定，住房和城乡建设部门或者房屋主管部门负责住房租赁综合监督管理及住房租赁经营、房地产经纪行业管理。

北京市人大常委会监察和司法办公室主任陈永担心，风险防范由住建这类行业部门承担有一定难度，行业部门对通过“高进低出”“长收短付”的方式形成违规建资金池等资本信息的反应并不特别敏感，但都交给金融部门监管也很困难。他建议，条例应进一步增加防范金融风险的内容。

赵庆祥还列举出一些问题：住房租赁行业信用体系如何建立完善;恶意涨租的房东、长期拖欠房租的租客，对这些市场上的“坏人”是用行政措施还是信用手段来监管;住房租赁服务人员在实名从业的基础上，要不要实行资格准入制度。

“良法善治要兼顾公平和效率，既要管好规范的企业，对黑中介、个人二房东等痛点难点更要有力度，只有这样才能让行业更规范，让市场更有效率，让人民更满意。”赵庆祥说。