楼市“四限”松绑加速 市场面临调整期是主因

4月12日江苏南京、4月11日江苏苏州、4月1日甘肃兰州、3月30日福建福州、3月23日黑龙江哈尔滨……短短一个月以来，多个省会城市及新一线城市加入楼市调控松绑行列。今年以来，已有超过60个城市发布楼市宽松政策，从限购、限售、限贷、限价“四限”政策松绑到放宽落户政策、发放购房补贴等不一而足。在“房住不炒”的基调下，楼市调控一城一策、因城施策的导向性更加深化。

多个城市调控松绑

从单一政策到综合政策，从三四线城市到以南京、兰州、福州、哈尔滨为代表的省会城市以及苏州、青岛等新一线城市，近期各地房地产政策不断松绑，楼市调控正在步入一个新阶段。

4月12日，《中国消费者报》记者从江苏省南京市六合区房产交易中心获悉，非南京市户籍居民仅需提供相关身份证件即可开具一张六合区的购房证明。在此之前，南京溧水也已调整购房政策，外地人凭身份证就可以直接开具首套房购房证明，无需社保或个税证明，相当于放开了当地的限购政策。

继房贷利率大踏步下调之后，苏州在楼市调控政策上又有新动作。4月11日，苏州市房地产市场和交易管理中心发布信息显示，苏州的限售、限购政策均有所松动。在限售方面，二手房限售时间由5年改为3年;在限购方面，非苏州户口购房由3年内社保连续缴纳满24个月改为累计24个月，同时外地人卖房后2年内，无需社保或税单可直接购房。

浙江衢州可以说是全国首个全面放开楼市限售、限购政策的城市。4月2日，浙江衢州明确提出“非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策”。同时，除土地出让公告里有特别约定外，市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售。

同日，河北秦皇岛也宣布自2017年4月15日施行的限购令正式废除。此前的规定对已拥有1套住房的当地户籍家庭、能够提供一年内连续12个月本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年内连续12个月本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在该市范围内向其售房。

4月1日，兰州在贷款政策方面对购房门槛进行了下调。个人购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度单身职工为60万元、双职工为70万元。

3月30日，福州宣布限购政策有了一定程度放开。目前，非五城区户籍家庭(含港澳台)在福州五城区购房的，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。

3月23日，哈尔滨废止《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(哈政办规[2018]12号)。废止的通知中包含主城区商品房网签3年后方可上市交易、提高公积金贷款条件、严格控制二套以上购房的首付和利率标准等内容。

市场面临调整期是主因

楼市调控政策之所以逐渐宽松，主要与当前房地产市场面临调整期有关。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对《中国消费者报》记者表示，2022年以来，中央多次强调支持合理住房需求释放，各地政府落实因城施策，供需两端政策优化调整力度均有所加大。目前，多地房地产市场仍处于调整阶段。中指研究院数据显示，辽宁大连今年以来新房成交规模保持低位，短期库存出清周期在20个月以上，库存去化压力较大。根据中国房地产指数系统百城价格指数，大连房价仍处波动期;秦皇岛新房价格同比连续5个月下跌，二手房价格同比连续11个月下跌。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉《中国消费者报》记者，作为全国首个限售和限购政策同时取消的城市，衢州此举具有较大的信号意义，政策的出台跟当地市场环境密切相关。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月，衢州新建商品住宅仅成交241套，环比下跌11.07%，远不及去年同期成交水平，同比下跌80.20%，市场成交表现较为疲软。

相较于此前以三四线城市为主的调整，此次调控松绑涉及多个省会城市及新一线城市，其影响面更为广泛。“省会城市政策放松，客观上对于所在省份的房地产市场会产生积极的影响，具有标杆效应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，“二线城市住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的释放将会对市场有积极的拉动作用。”

亿翰智库首席研究员张化东也认为，未来更多二线城市可能会逐步打开政策工具箱，出台实质性宽松政策。在“房住不炒”总基调下，控一线、拉二线和稳三四线将是本轮楼市调控新特点。

二季度市场有望企稳

楼市松绑政策相继发布，对市场能否起到实质性的提升作用?从过往城市来看，政策的放松已经给楼市带来一定暖意。

以备受关注的河南郑州为例，贝壳研究院数据显示，3月2日郑州“19条”出台后，市场成交明显回升，3月郑州二手房成交量超过2月的两倍，周均带看量环比增长52%、周均成交量环比增长95%;新房方面，政策调整后仍有一定观望情绪。对此，贝壳研究院首席分析师许小乐对《中国消费者报》记者分析表示：“房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，均使新房市场的回暖滞后于二手市场表现，市场修复依然可期。”

对第二季度市场走势，严跃进作出乐观预计：“在目前一些重要政策，例如‘四限’的陆续放松、信贷政策给力等利好下，房地产市场或将出现跌幅收窄或者转正。”

陈文静也认为，去年下半年以来，楼市预期整体偏弱，叠加疫情反复导致一季度市场延续低迷状态，但后续积压需求在政策放松后有望逐步得到释放，二季度市场企稳可期。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，当前房地产市场仍然在筑底过程中，市场回暖可期，市场底或将出现在二季度，届时一线城市和强二三线城市将率先企稳。