昆明组合拳能稳定楼市吗？打出组合拳 “点名式”布置任务压实责任

4月16日，昆明市人民政府发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》(以下简称《意见》)，明确加快商业商务用房去化、纾解疫情期间房地产开发企业困难、鼓励多种方式回迁安置、优化营商服务、优化住房金融服务、有效防范化解房地产市场风险、持续整治规范房地产市场秩序、做好房地产市场舆情引导8个方面共计25条意见。

针对《意见》中提到的“适度调高住房公积金贷款额度，降低购买二套住房首付款比例”，昆明市住房公积金管理中心率先响应。18日，记者在昆明市住房公积金管理中心官网查询公积金贷款额度发现，昆明公积金贷款额度提高了。具体来看，缴存公积金双职工家庭，贷款最高额度为80万元;一方正常缴存公积金的，贷款最高额度为50万元;缴存公积金单职工家庭，贷款最高额度为50万元;二套房首付由50%调整为30%。这对购房者来说，直接减少购房压力，降低购房成本，无疑是一大利好消息。

连日来，“买房”“公积金”“25条”成为昆明人关注、议论的焦点。在房地产市场处于深度调整期，消费信心仍未完全恢复，客户观望情绪较浓的大背景下，《意见》的发布和落地推进能否成为促进昆明房地产市场健康发展和良性循环的催化剂?

打出组合拳 “点名式”布置任务压实责任

截至目前，全国超过70个城市发布了楼市调控政策，主要涉及补贴购房、提高公积金贷款额度、放宽落户限制、降低首付比例、取消限售限购等方面。

坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，切实稳地价、稳房价、稳预期，昆明此次发布的《意见》打出了房地产市场调控组合拳。业内普遍认为，昆明房地产市场新政比较精细化，因城施策和落地性比较强，以去化过高的商业库存和为企业纾困为主，针对供给侧的措施多于对需求端的刺激性政策。

昆明理工大学副教授、硕士导师，中国房地产策划师邓晓盈表示，相比此前的昆明房地产市场调控政策，此次发布的《意见》力度更大，几乎每一条意见都“点名式”布置任务，明确落实单位，压实主体责任，充分彰显了政府的决心。将昆明房地产市场当前最棘手的商业商务用房去化问题放在开篇第一条，释放出“动真格”信号。

昆明房地产市场商业商务库存大的问题突出。据克而瑞最新统计数据，3月，昆明主城商务房存量620万平方米，去化周期达50.92个月;商业市场存量545万平方米，去化周期约119个月。商业商务用房存量合计多达1165万平方米，库存高企，去化任务艰巨。

业内人士认为，昆明此次针对商业商务用房去化的一系列政策，是存量和增量一起考虑、销售和改功能一起考虑的结果。比如，将回迁安置需求与商业商务用房去化相结合，利用已建成的商业商务用房进行等价值安置并适当给予面积奖补;对已收储或未开工的转为保租房、新型产业用地、临时绿地，建设养老托幼等公共设施等，对同样商业商务库存高企的城市具有借鉴意义。

形成一定利好 市场正在恢复 见成效仍需时日

“没等到‘三月小阳春’，倒是等来了反复的疫情。”4月初，一位从事房产销售多年的王先生直言，尽管金融政策一再松动，给房地产市场释放积极信号，但与预期还存在一定差距。对于《意见》的发布，他表示，能明显感觉到政府在不断优化房地产市场调控政策和信贷环境，但当前房地产市场仍处于深度调整阶段，购房者置业信心尚未完全恢复，房地产行业各个链条循环也未全面修复，政策带来的利好要转化为明显的市场成效，尚需时日。

事实上，王先生对昆明房地产市场的恢复持审慎态度并非没有根据。克而瑞数据分析显示，今年一季度，昆明主城土地市场成交持续低迷，房企拿地信心不足。主城商品房成交量在3月有所回升，但由于近一年月均去化下降，导致去化周期拉长，去化压力持续加大。

“销售回暖是打破房地产市场僵局的重要一环。近几日，能感受到《意见》对促进市场需求释放的积极效果，但能否维持利好势头，全面拉动市场，还得看后续的政策细则和执行情况。”王先生表示。

“最近几天，电话咨询、微信咨询、到店咨询的客户明显增加，我们店的大多数工作人员都带客户去看房了。”勋邦地产工作人员小李说，“来咨询的客户不约而同地问到了新政执行后，房贷能省下多少利息。”小李分享了自己申请办理商转组合贷的经验，“我和我老婆了解到公积金贷款额度有调整就去申请了，80万元的房贷，转了50万元公积金贷款，现在月供比之前少了约300元，一年能省约3000元，30年期算下来，不是笔小数目。”

新的公积金贷款政策有利于减轻购房压力，也有利于满足刚需购房者的需求。记者从昆明公积金中心官方微信公众号了解到，目前昆明支持办理商转组合贷的银行包括建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、招商银行、富滇银行、中信银行、农村信用社、交通银行、红塔银行、光大银行、广发银行(省直)、华夏银行、邮政储蓄银行。覆盖面广，能很大程度满足有需求的购房者。

“咨询量大大增加，成交量也有提升，但还没有显性化的增量。”华创地产的工作人员表示，从目前的二手房市场来看，买卖双方均处于观望状态。但事实上，房价并没有大幅度的变化。新政虽然刺激了昆明房地产市场发展，但房地产市场要完全恢复，还需要时间。

仍需持续发力 眼前“心沉大海” 远方星辰大海

如何保持昆明房地产市场稳定发展?邓晓盈直言：“政策先行是一个利好的方面，但具体到市场层面就涉及方方面面的因素，市场消费信心的修复不是一蹴而就的。比方说，稳定的工作、稳定的收入和支付能力，才是购房者购置房产的根本底气。这就需要更多部门、更多政策的持续发力。”公积金贷款额度调整后，无论行业企业还是消费者，都对《意见》里涉及的其他政策实施细则充满了期待。

房地产市场的发展，短期看金融、中期看土地、长期看人口。尽管疫情反复制约了人口流动带来的置业需求，但从第七次全国人口普查结果来看，昆明仍是人口流入性城市，置业需求仍不可小视。“消费市场在哪里?目标客群在哪里?”邓晓盈表示，对房地产企业而言，现阶段找准自己的消费市场格外重要。稳字当头，回归对自身经营能力、产品研发能力和客户服务能力的关注，回归初心，才能行稳致远。

克而瑞对当前昆明房地产市场的客群进行了分析，州市客群来昆置业仍是刚需用户的主导，这一客群更注重综合性价比。昆明本地客群则以高改产品为主，刚需、刚改产品分布均衡。

“尽管眼前是‘心沉大海’，但要相信，远方终见星辰大海。”有地产企业工作人员如是说，对正在恢复的房地产市场充满希望。