政策密集出台支持刚性和改善性住房需求 稳楼市信号频传

今年以来，为落实中央支持合理住房需求的政策导向，多个城市因城施策，从需求端加大力度调整，特别是在公积金政策方面，已有多个城市从贷款额度、公积金贷款首付比例、贷款期限等作出了适度调整。日前召开的中共中央政治局会议(以下简称会议)指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

释放积极信号

“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”会议要求，要加大宏观政策调节力度，努力实现全年经济社会发展预期目标，保持经济运行在合理区间。针对房地产市场发展，会议指出：“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”

国家统计局数据显示，今年1—3月，房屋新开工面积29838万平方米，下降17.5%。住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%。房屋竣工面积16929万平方米，下降11.5%。销售方面，1—3月，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，其中住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降25.6%。房地产企业资金情况也不容乐观，1—3月，房地产开发企业到位资金38159亿元，同比下降19.6%。其中，国内贷款5525亿元，下降23.5%;利用外资10亿元，下降7.8%;个人按揭贷款6369亿元，下降18.8%。

业内专家表示，会议向行业释放了更明确、更积极的政策信号。展望后市，购房需求逐步释放，市场去化加快，房企流动性风险出清，消费者对购买新房担忧缓解，市场预期得到改善，供需两端有望形成正反馈。

浙商证券首席经济学家李超分析，会议强调“房住不炒”，但对地产的表态相较此前表述更具体更积极，明确指出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，这相较此前“满足购房者的合理住房需求”的表态进一步强化。

鼓舞房企士气

“将首付比例降至20%。”4月底，河南省洛阳市出台了《洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》，围绕“综合评级企业，突出分类施策”“创新服务方式，减轻企业负担”“加大信贷支持，支持合理消费”“规范市场行为，优化发展环境”四个方面，出台了18条具体举措，旨在着力保障群众住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，实现房地产市场良性循环和健康发展。

5月1日，广东省梅州市住房和城乡建设局等七部门印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提出降低二套房公积金贷款首付比例，从当前执行的三成降至二成。

5月6日，四川省资阳市住房和城乡建设局官网发布《资阳市多管齐下推动房地产业稳增长促发展》文件，明确提出六条稳楼市措施，其中包括调整住房公积金政策，引导住房贷款利率下行等。将双职工、单职工缴存最高贷款限额分别由50万元提高到60万元、35万元提高到40万元，首套、二套商品住房最低首付款比例分别由30%降低到20%、40%降低到30%;推行高层次人才“又提又贷”，将最高贷款额度由50万元提高到70万元。

中指研究院监测数据显示，截至4月29日，全国已有近100城出台房地产政策百余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。

改善市场预期

为贯彻中央政治局会议精神，5月4日，央行、银保监会、证监会同时发声。

央行表示，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

证监会表示，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs(不动产投资信托基金)试点范围。

银保监会表示，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖表示，考虑到房地产投资占比高、影响的产业链广、会对地方财政造成较大压力等因素，遏制房地产的下行趋势对于今年稳增长目标的实现至关重要。

业内普遍认为，政策持续发力，市场企稳的大势不会改变。但多重因素叠加，市场修复过程可能会有所延长，政策效果或逐步显现。随着长租房市场不断完善、保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。(袁芳)

观点

从短期来看，房地产调控政策进入密集优化期，早期市场上行阶段出台的部分过严限制性政策已不再适应当前市场阶段，预计各地将继续加大信贷支持力度，降首付、降房贷利率，同时适度优化调整限购、限售、限价等政策，促进销售回暖。——中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静