预防霸王条款北京发布共有产权房预售合同“更新版” 规范共有产权住房配售管理工作

7月12日，北京市住房城乡建设委与北京市市场监督管理局共同制定了《北京市共有产权住房现房买卖合同》和《北京市共有产权住房预售合同》示范文本，即日起正式施行。针对开发企业滥用补充协议造成责任不对等的行为，开发建设单位、购房家庭与代持机构之间的权利义务关系，以及对各方的违约责任、合同变更解除、争议处理等内容作了明确约定。

早在2017年，北京市共有产权住房政策便颁布实施，为规范共有产权住房配售管理工作，北京市住建委当年同步推出《北京市共有产权住房预售合同》(以下简称“2017版预售合同”)。2021年开始，市住建委修订了“2017版预售合同”，并起草了《北京市共有产权住房现房买卖合同》。与2017版预售合同相比，此次合同示范文本内容主要在3个方面作出了调整。

在适应有关法律法规、规范性文件的新要求方面，此次合同示范文本内容根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，对相关内容作出统一调整。其中，将第二十条前期物业管理的第4款中“应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意”改为“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

此外，根据《北京市人民政府办公厅关于转发市住房城乡建设委等四部门〈北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法〉的通知》的相关要求，第十六条保修责任第二款中添加“并在乙方办理房屋交付手续时，将《工程质量潜在缺陷保险告知书》交付乙方”的约定，切实保障购房家庭合法权益。

在维护购房者的合法权益，预防责任不对等条款出现方面，北京市住建委相关负责人表示，在前期工作中发现，部分开发企业存在滥用补充协议及附件任意设立责任不对等条款的情况。

为此，新版合同专门在“说明”中明确：“三方当事人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售房屋及所在项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议，补充协议内容不得与主合同条款冲突。合同当事人不得擅自添加、修改附件内容，且附件内容不得与主合同条款冲突”。

地产分析师严跃进表示，上述规定具有积极意义，未来相关开发企业还是可以出具补充协议或附件，但补充协议或附件就有了相应的参照标准。同时，这也限制了开发商利用强势地位通过补充协议及附件异化主合同条款。

考虑到共有产权住房装修品质对购房家庭生活的重要影响，为避免因为对装饰装修材料约定不细致、不明确而出现“货不对版”的情况，合同示范文本附件六装饰装修及设备标准的约定中，将公共部分、户内部分用到的装饰装修材料种类、品牌、型号(做法)等内容尽可能予以详尽罗列，方便买卖双方能够更清晰地将装修标准固化，减少因约定不清出现“扯皮”的情况，让购房家庭实现“所见即所得”。

在规范共有产权住房管理工作，明确销售工作中各主体权利义务关系方面，鉴于部分购房家庭反映房屋计价方式单一的问题，合同示范文本第六条“计价方式和价款”在原合同按照“套内建筑面积计价”的基础上增加了“按照建筑面积计价的内容”。与此相对应，预售合同示范文本第十三条“面积差异处理”中增加“按照建筑面积计价”时面积差异的处理方式，给买卖双方提供多种计价方式的选择。

与此同时，新版合同示范文本附件一第四条中明确违规出租主体责任到同住人，约定了对共有产权住房购买家庭违规出租的处理办法：不得擅自出租共有产权住房，应按时足额缴纳政府产权份额租金收益，违反规定且拒不改正的，代持机构可暂停办理本套住房的回购和上市手续。